Bảng giá đất mới của Hà Nội cao gấp nhiều lần, có lo giá nhà tăng vọt?

Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025, sau đó áp dụng bảng giá đất mới từ 1/1/2026. Một trong những điểm mới quan trọng nhất của luật này là quy định bỏ khung giá đất và thay đổi quy định về bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất được cập nhật hàng năm, xác định giá sát với thị trường.

Bảng giá đất được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tính tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất...

UBND TP Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất mới, có hiệu lực ngay lập tức và được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. So với bảng giá đất cũ, bảng giá đất điều chỉnh cao gấp 2-6 lần.

Khơi thông dự án ách tắc, hạn chế mua bán nhà '2 giá'

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho biết, đối với doanh nghiệp, khi có bảng giá đất sẽ hỗ trợ các khâu để việc thẩm định giá đất bám sát giá thị trường. Bảng giá đất điều chỉnh là cơ sở quan trọng để các doanh nghiệp xác định thuế đất.

Tuy nhiên, nếu thuế đất xác định theo giá thị trường thì thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ cao thêm, từ đó, giá bán bất động sản đầu ra cho người mua sẽ cao.

Hà Nội vừa ban hành bảng giá đất điều chỉnh. Ảnh minh họa: Thạch Thảo

“Về bảng giá đất điều chỉnh mới nên mừng hơn nên lo. Có bảng giá đất mới sẽ đẩy nhanh tiến độ tính tiền sử dụng đất đối với các dự án đang triển khai, góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường. Khi nguồn cung dồi dào, chủ đầu tư sẽ không dám đẩy giá lên quá cao mà phải cân đối, để mức giá vừa phải để phù hợp cung - cầu”, ông Quyết nói.

Theo lãnh đạo Đất Xanh Miền Bắc, bảng giá đất điều chỉnh sẽ góp phần tăng thuế chuyển nhượng bất động sản, hạn chế việc mua bán nhà đất “2 giá”, hạn chế được giới đầu cơ ăn chênh lệch về thuế, giúp thu được tiền thuế tốt hơn.

Đồng thời, nhờ bảng giá đất điều chỉnh sát với giá thị trường nên việc xác định giá khởi điểm tại các dự án đấu giá đất thuộc các quận, huyện của Hà Nội tăng lên. Tiền đặt cọc cũng sẽ tăng. Qua đó, các cuộc đấu giá sẽ minh bạch hơn, bớt kỳ vọng giá thấp khiến người tham gia đổ xô đấu giá.

“Bảng giá đất mới của Hà Nội sẽ sàng lọc được đối tượng tham gia đấu giá. Họ phải biết rõ nguồn lực trước khi quyết định có tham gia hay không, bởi tiền đặt cọc theo giá khởi điểm sẽ tăng hơn trước”, ông Quyết nhận định.

Ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn SGO (SGO Group), cũng cho rằng, bảng giá đất mới của Hà Nội sẽ giúp minh bạch hơn về giá cho từng khu vực, là cơ sở để đẩy mạnh công tác định giá đất vốn bị vướng nhiều năm qua. Từ đó, giúp khơi thông một số dự án đang bị ách tắc.

Tuy nhiên, ông Giang cho rằng, giá vốn đầu vào của các dự án bất động sản sẽ tăng theo bảng giá đất mới. Với các doanh nghiệp, việc tạo lập quỹ đất để triển khai dự án cần có kinh nghiệm và nguồn lực tài chính mạnh mới thực hiện được.

“Khi giá vốn đầu vào sát giá thị trường, cùng với kỳ vọng lợi nhuận của chủ đầu tư thì giá bất động sản đầu ra sẽ có sự biến đổi nhất định. Song, tùy từng khu vực mới có sự tăng giá”, ông Giang đánh giá.

Ngoài ra, theo ông Giang, với chủ đầu tư các dự án văn phòng, thương mại dịch vụ mà đang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ tác động nhiều đến tiền thuê đất, buộc họ sẽ phải điều chỉnh tăng giá thuê. Tuy nhiên, các đối tượng đang thuê có chấp nhận hay không cũng là vấn đề đối với các chủ dự án này.

Bảng giá đất điều chỉnh ‘có một phần ảo’?

Về các mức điều chỉnh trong bảng giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết dựa trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế hai năm qua. 

Thế nhưng, khi trao đổi với PV VietNamNet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bày tỏ băn khoăn: Giá nhà đất ở Hà Nội đang quá cao, dẫn đến việc kém hấp thụ của thị trường khi nhiều người có nhu cầu thực, mua để ở lại không có khả năng mua.

Do đó, phần lớn giao dịch với mức giá cao trên thị trường là của nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Họ "nhảy" vào rồi không “thoát hàng” được khi mua ở mức giá quá cao.

“Lấy giá giao dịch bởi các nhà đầu cơ trên thị trường để làm cơ sở tính giá là không ổn, bởi mức giá đó đang bị các nhà đầu cơ “thổi” lên, có một phần ảo. Khi làm bảng giá đất, nếu không đo lường được điều đó, lại lấy mức giá giao dịch làm cơ sở tính giá thì cũng bị ảo theo, dẫn đến cản trở sức hút đầu tư. Còn trên thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao làm cho những người dân có nhu cầu ở thực ngày càng khó có cơ hội mua nhà”, ông Đính nêu quan điểm.

Vì vậy, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cần có phương pháp nghiên cứu kỹ hơn, có công cụ, chỉ số đo lường chính xác hơn.

“Cần nhanh chóng ban hành được chỉ số giá nhà. Mức biến động giá nhà như thế nào được cung cấp hàng ngày, giống như chỉ số chứng khoán. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ tính thuế, vừa sát với thị trường và đúng với bản chất của thị trường, chứ không còn giá ảo”, ông Đính nói.