Bất động sản: Nguy cơ tắc thanh khoản trên diện rộng

Thanh khoản giảm sâu

So với cách đây vài tháng, thị trường bất động sản tại các tỉnh phía Nam không còn cảnh tấp nập, sôi động. Tình trạng nhà nhà, người người đổ xô tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản, đến đâu cũng nghe bàn chuyện đất đai đã không còn, thay vào đó là tâm lý thăm dò, phòng thủ ngày càng dâng cao. Dù chưa diễn ra tình trạng bán tháo, nhưng sự lệch pha cung - cầu xuất hiện, người bán thì nhiều, còn người mua dần vắng bóng.

Sự lệch pha cung - cầu xuất hiện, người bán thì nhiều, còn người mua dần vắng bóng.

Sự chững lại rõ nét nhất của thị trường bất động sản là phân khúc đất vườn, đất rẫy, đất nông nghiệp ở các thị trường vùng ven. Ghi nhận thực tế tại Bảo Lộc (Lâm Đồng), Đắk Nông, Bình Phước, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận…, không khí “lạnh” của thị trường bắt đầu bao phủ.

Tại Đắk Nông, thị trường vài tháng trước còn “nóng như lửa”, khi có hàng loạt nhà đầu tư ùn ùn về đây săn đất vườn, đất rẫy, nhằm đón đầu bước chân các “ông lớn”, khiến giá đất tăng cao. Tuy nhiên, vài tuần gần đây, thị trường trở nên nguội lạnh, hầu như không còn bóng dáng của người mua, mà chỉ có người rao bán. Tương tự, tại các thị trường vùng ven khác như Bình Phước, các huyện như Hàm Tân, La Gi, Bắc Bình của Bình Thuận…, nhà đầu tư vắng bóng rõ rệt.

Ông Thái, một môi giới lâu năm tại thị trường Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, từ đầu tháng 4/2022 đến nay, phân khúc đất vườn, đất rẫy giảm nhiệt nhanh. Số lượng người bán do kẹt tiền tăng cao, trong khi người mua rất ít.

“Giá rao bán nhìn chung vẫn được chủ đất neo ở mức khá cao, có người vì muốn bán được hàng chấp nhận giảm giá, nhưng với thị trường hiện nay, dù giá cao hay thấp đều khó bán, vì cơ bản là rất hiếm người mua”, ông Thái nói và nhận định, phần lớn sản phẩm bất động sản rơi vào tình trạng “đứng hình” như hiện nay chủ yếu là đất vườn, đất rẫy, hoặc đất chưa hoàn thiện pháp lý, không có khả năng khai thác, sử dụng. Với những người mua bằng tiền nhàn rỗi thì họ cứ để đó, còn người phải vay mượn để đầu tư chắc chắn sắp tới sẽ gặp khó khăn vì bị kẹt hàng.

Ngay cả thị trường có nhu cầu thật về nhà ở như TP.HCM, Bình Dương cũng bắt đầu “thấm đòn” từ động thái siết tín dụng. Từ đầu năm 2022 đến nay, các dự án mở bán chỉ đếm trên đầu ngón tay. Điều này khiến cho lượng cung hàng hóa trên thị trường khan hiếm trầm trọng.

Thế nhưng, việc bán hàng cũng không mấy khả quan. Giám đốc một doanh nghiệp đang có dự án bất động sản lớn tại TP.HCM ví von, trong quý I/2022, thị trường còn sôi động, song bước sang quý II, khi ngân hàng bắt đầu thực hiện việc siết tín dụng, thị trường như có một gáo nước lạnh dội vào, khiến thanh khoản khựng lại.

Nhiều sàn giao dịch hoạt động trong thị trường thứ cấp thuộc phân khúc nhà phố và căn hộ than thở, chưa bao giờ việc tìm kiếm khách hàng, chốt hợp đồng lại khó như lúc này, dù số lượng sản phẩm mở bán trên thị trường rất ít so với nhu cầu về đầu tư cũng như an cư.

Ông Dương Minh Tiến, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Asia New Time nhận xét, chỉ trong thời gian ngắn, thanh khoản của thị trường bất động sản sụt giảm rõ rệt. Ngoại trừ dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thật, pháp lý đầy đủ chỉn chu được chủ đầu tư đưa ra chính sách thanh toán kéo dài và không “đụng” đến nguồn vốn vay thu hút sự quan tâm của khách hàng, còn lại các dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ, không có khả năng sử dụng đều sụt giảm thanh khoản.

Hiện tại được coi là thời điểm để người có nhu cầu thật và có dòng tiền chủ động để mua nhà với giá tốt, khi ngân hàng đang siết tín dụng bất động sản.

Nguy cơ “tắc” lan rộng

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land bày tỏ lo ngại, thị trường bất động sản nếu bị siết chặt nguồn vốn sẽ có nguy cơ đổ vỡ dây chuyền.

“Đành rằng, việc kiểm soát để điều tiết thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ là đúng đắn, nhưng phải có lộ trình và chọn lọc kỹ lưỡng, còn nếu áp dụng đồng loạt thì nguy cơ thị trường bị tắc trên diện rộng. Bởi lẽ, bất động sản là lĩnh vực liên quan đến rất nhiều ngành nghề khác nhau”, bà Hương nói và cho biết, một số ngân hàng vẫn cho vay với những đối tượng có nhu cầu thật, nhưng xác định đâu là nhu cầu mua nhà để ở, xây nhà, hay vay nhằm đầu tư nhà đất là rất khó và có những trường hợp khiến khách hàng rơi vào thế bí.

Không chỉ với người mua nhà, theo chia sẻ của đại diện không ít doanh nghiệp, việc tiếp cận nguồn vốn vay để đầu tư dự án cũng đang gặp trở ngại. Nếu các ngân hàng đột ngột dừng cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động ngay vào nguồn cung, khiến số lượng dự án sắp hoàn thành hoặc muốn phát triển thêm khó thực hiện.

Từ đó, lượng nhà ở đưa ra thị trường cho người dân càng chậm hơn, giá cao hơn, cơ hội tạo lập chỗ ở của người dân càng xa vời. Đó là chưa kể, dự án đình trệ kéo theo hàng trăm doanh nghiệp môi giới, công ty xây dựng và nhiều ngành nghề khác “đứng hình” theo.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nêu quan điểm, kiểm soát dòng vốn để hạn chế rủi ro là đúng, nhưng không thể ngừng cho vay đối với doanh nghiệp. Ngân hàng cần có “bộ lọc” và xem xét giải ngân đối với những doanh nghiệp uy tín, có dự án khả thi.

“Bài học thắt chặt tiền tệ, thắt chặt tín dụng năm 2008 và năm 2011 dẫn đến thị trường bất động sản hai lần bị đóng băng trong hơn 10 năm qua là những bài học đáng giá mà chúng ta cần phải rút kinh nghiệm”, ông Châu nhấn mạnh và cho rằng, việc hạn chế tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cần có lộ trình. Với kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các quy định cũng không nên siết chặt để cung ứng nguồn vốn cần thiết cho thị trường bất động sản, cho những nhà đầu tư có năng lực.

Sau hơn 2 năm dịch bệnh Covid-19, phần lớn các doanh nghiệp địa ốc đều rơi vào tình trạng khó khăn, cố gồng mình chống đỡ với hy vọng sẽ sớm có cơ hội phục hồi. Tuy nhiên, với tình hình như hiện nay, nhiều khả năng khó khăn sẽ còn kéo dài.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Tech Vietnam, siết vốn vào bất động sản không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, người mua nhà, mà nguy cơ lớn hơn là sự tác động đến tâm lý toàn thị trường.

Thị trường chứng khoán và bất động sản như bình thông nhau, song hiện nay, chứng khoán sụt giảm, bất động sản dần mất thanh khoản. Điều này đang tạo ra khủng hoảng tâm lý cho các nhà đầu tư, ngay cả với những người có nguồn vốn nhàn rỗi cũng không dám đưa vào thị trường, khiến thị trường đứng trước nguy cơ tắc thanh khoản trên diện rộng.