Căn hộ cho thuê qua thời “hái ra tiền”

Khả năng sinh lời không còn hấp dẫn

Đã từng có giai đoạn tại TP.HCM, đầu tư căn hộ cho thuê trở thành “một ngành công nghiệp” khi người có tiền cứ việc mua chung cư, còn việc cho thuê lại luôn có một hệ thống môi giới chuyên nghiệp hỗ trợ. Nhiều người vẫn nói vui rằng, chỉ cần có một, hai căn hộ để cho thuê thì những ngày tháng còn lại chẳng cần lo nghĩ.

Thực tế, mô hình này từng được nhiều người áp dụng khi thị trường căn hộ tại TP.HCM bùng nổ giai đoạn 2015-2018, được đánh giá là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”, có thể thu về những khoản tiền đều đặn hàng tháng, hàng năm mà không mất quá nhiều công sức, chi phí, lại ít xảy ra rủi ro bởi nhu cầu về nhà ở luôn hiện hữu. Tuy nhiên, giá nhà tăng phi mã tỷ lệ nghịch với nhu cầu và giá thuê đi xuống nên việc mua căn hộ để cho thuê lại không còn “hái ra tiền” như trước.

Chị Trương Thị Mỹ Dung (ngụ tại TP. Thủ Đức, TP.HCM), chủ nhân 2 căn hộ cho thuê tại một khu chung cư ở quận Bình Thạnh chia sẻ, năm 2016, khi thấy nhiều người đổ xô đi mua căn hộ để cho thuê bởi kênh đầu tư này có tỷ suất sinh lợi cao và ổn định, tiện có 3,5 tỷ đồng gửi ngân hàng, chị quyết định vay thêm gần 2 tỷ đồng mua 2 căn hộ hiện tại.

Chị tính toán, khi nhận bàn giao nhà, tiền kiếm được từ cho thuê hàng tháng sẽ dùng để trả lãi ngân hàng, sau vài năm cho thuê và trả được toàn bộ gốc lẫn lãi ngân hàng thì không cần phải lo nghĩ nhiều nữa nhờ tiếp tục có thu nhập từ cho thuê, chưa kể phần giá trị gia tăng hàng năm của giá bất động sản.

“Thời gian đầu, khách thuê và nguồn thu nhập khá ổn định, nhưng từ những năm 2019 tới nay, việc cho thuê gặp nhiều khó khăn, khách tới thuê rồi trả nhà liên tục, tính ra mỗi năm chỉ cho thuê được khoảng 8 tháng, còn lại nhà phải bỏ trống”, chị Dung cho hay.

Để cải thiện tình trạng ế ẩm, thay vì cho thuê căn hộ theo tháng, chị chuyển sang cho thuê theo ngày hoặc theo tuần. Nghĩ là làm, chị bỏ thêm 300 triệu đồng mua sắm nội thất, sửa chữa lại một số hạng mục đã xuống cấp.

Xong xuôi, chị cho thuê mỗi căn hộ với giá 1 triệu đồng/ngày hoặc 4 triệu đồng/tuần, toàn bộ các chi phí như điện, nước, vệ sinh nhà cửa… đều nằm trong gói cho thuê. Lúc đầu, khách tới thuê khá ổn định, đa phần từ các tỉnh đến TP.HCM công tác. Tuy nhiên, sau khi dịch bùng phát, lượng khách hàng này cũng không còn, chị phải bán bớt một căn để trả tiền vay ngân hàng.

Câu chuyện của chị Dung cũng là thực trạng chung của không ít người đang đầu tư theo hình thức này. Số liệu nghiên cứu của trang Batdongsan.com.vn mới đây cho biết, tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM liên tục giảm trong 3 năm qua, nhất là với loại hình căn hộ cao cấp, khi từ mức 6-8%/năm giai đoạn 2017-2018 giảm về mức 5,2%/năm vào năm 2019 (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán căn hộ). Đặc biệt, trong 2 năm xảy ra dịch bệnh, con số này tiếp tục hạ xuống còn 4-4,5%/năm.

Hiện nay, đầu tư vào dòng sản phẩm căn hộ cao cấp có tỷ suất lợi nhuận cho thuê thấp nhất, chỉ khoảng 3,7%/năm. Với căn hộ trung cấp, con số này cao hơn nhưng không nhiều, khoảng 4,1%/năm, còn căn hộ bình dân là 4,5-4,8%/năm.

… nhưng nay đã thoái trào. Ảnh: Lê Toàn

Thoái trào một xu hướng

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, giám đốc một sàn môi giới tại phường Bình Thạnh, TP.HCM cho hay, thông thường, khi xây dựng các chiến dịch quảng cáo hay kế hoạch bán hàng, các chủ đầu tư thường chia khách hàng thành 3 nhóm: Một là mua để ở, số lượng khách hàng này luôn chiếm phần lớn, từ 50- 60% trở lên; hai là mua để đầu tư cho thuê, thường chiếm từ 20-30%; ba là mua để “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn.

“Tất nhiên, con số này chỉ là ước lượng bởi tùy vào phân khúc, vị trí của dự án mà tỷ lệ khách hàng mục tiêu có thể thay đổi. Tuy nhiên, thị trường căn hộ cho thuê hiện không còn được ưa chuộng như trước”, vị này nói, đồng thời cho biết thêm, những năm 2010-2017, số lượng căn hộ đưa ra thị trường ít dần nên việc mua nhà rất khó, những người thu nhập ổn định thường chọn phương án thuê nhà chung cư để sống nên tỷ lệ căn hộ cho thuê luôn trong tình trạng được lấp đầy.

Đến giai đoạn 2017-2018, thị trường căn hộ TP.HCM bùng nổ, giá bán sơ cấp khá dễ chịu, khoảng 1,5-2 tỷ đồng/căn thuộc phân khúc trung cấp nên nhiều người chấp nhận vay thêm ngân hàng mua để ở, trong khi những người thu nhập không cao thì thuê chung cư không phải là ưu tiên. Vì thế, thị trường căn hộ cho thuê dần mất sức hút vì tỷ lệ lấp đầy không cao, tỷ suất sinh lợi cũng giảm mạnh.

Mặt khác, từ năm 2019 tới nay, nguồn cung nhà ở ra thị trường ngày càng khan hiếm, cộng với các loại chi phí đầu vào tăng cao… đã đẩy giá nhà tại TP.HCM tăng phi mã, khiến xu hướng thoái trào mua căn hộ cho thuê càng trở nên rõ nét.

“Một điểm dễ nhận thấy nhất trong sự thoái trào này là hầu hết các chủ đầu tư khi xây dựng chiến dịch quảng cáo bán căn hộ chủ yếu nhấn mạnh đến yếu tố “sống xanh, sống khỏe”, mà ít đề cập tới việc đầu tư sinh lợi từ cho thuê, thậm chí nhiều môi giới còn không đề cập tới yếu tố này khi tư vấn cho khách hàng”, vị giám đốc trên cho hay.

Còn ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, có 2 nguyên nhân chính tác động đến nhu cầu thuê căn hộ là giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM liên tục tăng cao và sự biến mất của dòng sản phẩm nhà ở bình dân.

“Chi phí bỏ ra để mua căn hộ tại TP.HCM ngày càng lớn, trong khi giá thuê trong 3 năm gần đây gần như không tăng trưởng, thậm chí trong thời điểm điểm dịch bệnh, nhiều chủ nhà còn phải giảm 30-50% giá thuê để hỗ trợ khách thuê. Sự chênh lệch này khiến mô hình đầu tư căn hộ cho thuê mất dần sức hấp dẫn và kém thu hút nhà đầu tư”, ông Tuấn phân tích.