Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án, thúc đẩy tăng trưởng

Ngày 27/7, Báo Đầu tư tổ chức hội thảo khoa học Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án với sự góp mặt của nhiều chuyên gia đầu ngành và đại diện các hiệp hội, chuyên gia, các nhà làm luật.

Theo Công điện số 634/CĐ-TTg ngày 10/7/2023 của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất, trước ngày 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện nay, dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường lấy ý kiến các bộ, ngành, cơ quan liên quan, trong đó có nội dung đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất.

Cụ thể, cơ quan soạn thảo đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ, chỉ giữ lại 3 phương pháp định giá đất, gồm phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K).

Lý giải điều này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phương pháp thặng dư rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn, dễ bị lợi dụng và gây rủi ro cho người làm công tác định giá đất, cũng như người quyết định giá đất cụ thể tại các địa phương.

Tuy nhiên, đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất đang gây nhiều ý kiến tranh luận vì các chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại như vậy sẽ khiến việc định giá đất gặp rất nhiều khó khăn.

Trao đổi tại hội thảo, Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch Hội đồng quản trị DVL Ventures, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, 3 phương pháp định giá đất còn lại không đủ sức thay thế phương pháp thặng dư.

Đặc biệt là khi định giá đất đối với công trình hỗn hợp, nhà đầu tư không thể dự trù được bài toán tài chính đối với các dự án bất động sản phải đầu tư đồng bộ kết cấu hạ tầng. Việc bỏ phương pháp thặng dư cũng sẽ khó khăn trong xác định giá trị quyền sử dụng đất của dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

“Dù thực hiện theo bất cứ phương pháp định giá nào, câu chuyện minh bạch và con người thực hiện là rất quan trọng. Vấn đề đặt ra là cần có giải pháp quản lý phù hợp theo các vấn đề chứ không phải triệt tiêu phương pháp định giá”, Luật sư Nguyễn Hồng Chung nói.

Theo bà Nguyễn Thị Diệu Hồng, Ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), việc loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất cần được cân nhắc, xem xét trên 3 khía cạnh: Có thể gây khó khăn trong quá trình thực hiện định giá đất; tính thống nhất giữa các quy định về định giá bất động sản và mục tiêu quản lý nhà nước.

Phản ánh của nhiều doanh nghiệp, địa phương cho thấy, phương pháp định giá đất đang là nút thắt lớn nhất quyết định tiến độ triển khai các dự án đầu tư, trong đó có các dự án bất động sản.

Nếu có phương pháp đúng, dự án mới triển khai suôn sẻ, nếu không sẽ là một rào cản lớn làm chậm luân chuyển nguồn lực xã hội, kìm hãm phát triển kinh tế.

Nhiều ý kiến cho rằng, phương pháp thặng dư trong định giá đất hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Vì vậy, việc loại bỏ phương pháp này là không nên cả về lý luận và thực tiễn, khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007. Điều này làm gia tăng khó khăn cho công tác định giá đất vốn dĩ đã rất phức tạp.

Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản nói riêng và các dự án đầu tư có liên quan đến đất đai nói chung vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.