Dòng tiền thông minh sẽ sớm chọn ra “cổ đất” hưởng lợi sau ngày 1/8

Nhà đầu tư rất quan tâm đến các thông tin về dự án, năng lực của chủ đầu tư ... trong giao dịch bất động sản. Ảnh minh họa

PV: Ông có thể cho biết về diễn biến cổ phiếu bất động sản (BĐS) trong nửa đầu năm nay? Theo ông, diễn biến giá cổ phiếu có tương đồng với kết quả kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản hay chưa?

Ông Jacky Chen: Theo quan sát của chúng tôi, diễn biến các cổ phiếu BĐS đầu năm nay có sự phân hóa rất mạnh, cũng giống như thực trạng chung của thị trường chứng khoán nửa đầu năm 2024.

Những cổ phiếu có thông tin về bàn giao dự án, được cấp giấy phép xây dựng ở những khu vực nội đô hoặc các trục hạ tầng lớn đều chứng kiến sự tăng giá cổ phiếu vượt bậc trong thời gian qua.

Ngược lại, các mã cổ phiếu BĐS không có dự án mở bán hoặc không trong giai đoạn bàn giao ghi nhận doanh thu lớn thì diễn biến giá cổ phiếu ít sôi động hơn và có chiều hướng tích lũy. Rõ ràng, nhà đầu tư cũng đã kĩ tính hơn trong đầu tư, lựa chọn các cổ phiếu có tình hình hoạt động tốt và hiệu quả, thay vì đầu tư theo xu hướng “nước lên, thuyền lên” như trước đây.

PV: Ông nghĩ thế nào tới triển vọng cải thiện kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS trong nửa cuối năm nay? Đâu là cơ sở để ông đưa ra dự báo như vậy?

Ông Jacky Chen: Chúng tôi cho rằng, thị trường BĐS tại các thành phố lớn vẫn sẽ tiếp tục phục hồi trong quý II/2024 và các doanh nghiệp BĐS có quỹ đất sạch, đang triển khai xây dựng, bán hàng sẽ tiếp tục ghi nhận việc cải thiện cũng như tăng trưởng kết quả kinh doanh.

Sự phục hồi này được kỳ vọng nhờ vào việc triển khai các luật quan trọng cho ngành BĐS, đặc biệt là Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Luật này sẽ cung cấp một khung pháp lý hiệu quả và minh bạch hơn, đảm bảo công bằng, bền vững trong quản lý và sử dụng đất. Nhờ vậy, các thông tin về dự án, năng lực của chủ đầu tư cũng sẽ minh bạch hơn. Những yếu tố đó sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng lại niềm tin của người mua nhà và các hoạt động môi giới BĐS, hỗ trợ triển vọng doanh số bán BĐS trong nửa cuối năm nay.

Thêm vào đó, chúng tôi kỳ vọng lãi suất vay mua nhà sẽ duy trì ở mức thấp, tạo điều kiện cho thị trường ấm dần trở lại.

PV: Ông vừa nhắc đến khung pháp lý mới cho thị trường bất động sản sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8 tới. Theo ông, điều này có tác động ngay tới thị trường hay sẽ phải có độ trễ tới sang năm?

Ông Jacky Chen: Như đã nói ở trên, việc triển khai các luật quan trọng cho ngành BĐS có ý nghĩa khá lớn.

Theo chúng tôi quan sát, thực tế đa phần các dự án mở bán trong năm 2024 vẫn được ghi nhận mức độ hấp thụ cao, chứng tỏ nhu cầu mua nhà để ở vẫn lớn. Vì vậy, chúng tôi tin rằng, việc khôi phục niềm tin để giúp người có nhu cầu có thể đẩy nhanh việc mua BĐS sẽ đóng vai trò tiên quyết và quan trọng nhất trong việc làm sôi động lại thị trường. Vì đây cũng là vấn đề tâm lý, nên cũng sẽ cần thêm thời gian để vượt qua và chúng tôi kỳ vọng cuối năm nay, đầu 2025 các tác động tích cực sẽ thể hiện rõ nét hơn.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 với nhiều điểm mới, đáng chú ý là tạo điều kiện cho người nước ngoài đầu tư và sở hữu BĐS dễ dàng hơn tại Việt Nam. Vì vậy, khi Luật mới có hiệu lực, chúng tôi cho rằng nhu cầu từ nhóm này sẽ là nguồn cầu tiềm năng và cũng là ẩn số thú vị cho thị trường BĐS trong giai đoạn sắp tới.

PV: Trên thực thế, thị trường BĐS vẫn cần nhiều thời gian để hồi phục tích cực, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS còn nhiều khó khăn, bao gồm cả áp lực trả nợ trái phiếu riêng lẻ. Ông nghĩ thế nào về mức độ hấp dẫn của cổ phiếu BĐS đối với dòng tiền trên thị trường chứng khoán nửa cuối năm?

Ông Jacky Chen: Theo chúng tôi, các rủi ro tiềm ẩn của thị trường BĐS hầu như đã được thị trường và nhà đầu tư nhận biết và đã được phản ánh vào đợt sụt giảm mạnh vào cuối 2022. Trong năm 2023, câu chuyện của thị trường BĐS xoay quanh chủ yếu các chính sách hỗ trợ, bơm thanh khoản cũng như giãn hoãn chuyển nhóm nợ mà Chính phủ ban hành nhằm mục tiêu giữ cho thị trường BĐS không bị đổ vỡ dây chuyền.

Trong kịch bản hiện nay, mặc dù nhiều vấn đề chính sách đã được giải quyết và môi trường lãi suất thấp nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng có thể đảm bảo được nguồn vốn từ ngân hàng. Nguyên nhân là do các ngân hàng cũng đang vật lộn với áp lực nợ xấu nên chỉ xem xét cho vay đối với các doanh nghiệp BĐS đáp ứng đủ điều kiện pháp lý. Do đó, lợi thế có thể sẽ nghiêng về phía các doanh nghiệp lớn hơn, có quỹ đất sạch (pháp lý rõ ràng) và kế hoạch kinh doanh thực tế.

Vì vậy, chúng tôi cho rằng, việc phục hồi chung của tất cả các doanh nghiệp trong ngành BĐS là tương đối khó. Chỉ có các doanh nghiệp thực sự được hưởng lợi và có năng lực mới có thể tồn tại và phát triển qua giai đoạn này. Về dài hạn, ngành BĐS vẫn rất tiềm năng nhờ vào việc kinh tế Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng rất tốt, nguồn vốn FDI vẫn liên tục đổ vào, dân số còn tăng trưởng và cơ sở hạ tầng vẫn đang được đầu tư và xây dựng mạnh mẽ.

Do đó, việc theo dõi kỹ các doanh nghiệp cũng như cổ phiếu BĐS giai đoạn này là việc rất quan trọng và theo chúng tôi, dòng tiền thông minh sẽ sớm chọn ra được doanh nghiệp được hưởng lợi sau ngày 1/8 tới đây.

PV: Xin cảm ơn ông!