Giá đất TPHCM sắp điều chỉnh tăng, giá nhà ở liệu có ‘leo thang’?

Các nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp

Liên quan đến dự thảo quyết định điều chỉnh bảng giá đất năm 2020 của Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TPHCM, nhiều ý kiến lo ngại giá đất tăng cao, khiến người dân phải đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn. 

Theo Sở TN-MT TPHCM, sau khi tổng hợp ý kiến, đơn vị sẽ hoàn thiện dự thảo và trình UBND TPHCM xem xét. Sau đó, dự thảo sẽ được trình tiếp để HĐND TP thông qua. 

Sở TN-MT TPHCM cho hay, việc điều chỉnh bảng giá đất năm 2020 được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, dựa trên nguyên tắc thị trường và khi áp dụng sẽ tác động đến 12 nhóm đối tượng.

Với nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư, bảng giá đất điều chỉnh sẽ đảm bảo tương đồng giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

Nếu bảng giá đất điều chỉnh được thông qua, giá các loại đất trên địa bàn TPHCM sẽ tăng mạnh. Ảnh: Anh Phương)

Đối với 11 đối tượng còn lại theo quy định, bảng giá đất điều chỉnh sẽ tác động trực tiếp đến nhiều nhóm đối tượng. 

Đầu tiên, nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt trong hay ngoài hạn mức. 

Trong đó, diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất. 

Tiếp đến là nhóm đối tượng chịu thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% giá đất tại bảng giá đất. Sắp tới, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường nên mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên. 

Bảng giá đất mới sẽ được áp dụng cho các trường hợp như: Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Người bị thu hồi đất được đền bù tương xứng, dự báo giá nhà sẽ tăng  

Chia sẻ với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia kinh tế, cho hay, ông ủng hộ việc UBND TPHCM điều chỉnh bảng giá đất theo hướng tăng giá các loại đất. Bởi bảng giá đất tăng sẽ mang lại nhiều lợi ích như Nhà nước tăng thu thuế, thị trường minh bạch, cân bằng quyền lợi giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản. 

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, nhóm được hưởng lợi trước tiên khi bảng giá đất tăng là những người bị thu hồi đất. Giá đất mới được xây dựng theo hướng tiệm cận với thị trường sẽ giúp việc đền bù cho người bị thu hồi đất tương xứng hơn so với trước đây. 

Về ý kiến bảng giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà ở leo thang, ông Nhân cho rằng, giá nhà trong thời gian tới sẽ tăng nhưng không đáng kể. Vì khi bảng giá đất sát với thị trường thì mọi giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn. 

“Cần phải tách bạch giữa giá đất và giá nhà. Tôi chưa thấy ở đâu giới đầu tư bất động sản lại có lợi nhuận như ở nước ta. Thời gian qua, giá nhà bị đẩy lên cao chủ yếu do các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Bây giờ cuộc chơi sẽ minh bạch hơn”, chuyên gia kinh tế này nói. 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), bảng giá đất tăng sẽ lập tức tác động đến thị trường bất động sản. Lúc đó, giá nhà ở sẽ tăng theo. Giá nhà được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. 

Chủ tịch HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ tại các dự án chung cư. Con số này ở loại hình nhà phố và biệt thự lần lượt là 30% và 50%. Tiền sử dụng đất cũng là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán. 

Theo ông Châu, giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng nguồn cầu nhà ở có khả năng thanh toán, bởi một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. 

Nếu giá nhà đất tăng quá mạnh có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, ảnh hưởng trước tiên là phân khúc bất động sản cao cấp. Bên cạnh đó, quy mô thị trường đầu tư thứ cấp cũng sẽ bị thu hẹp.