Giải đáp 12 vướng mắc về quyền sử dụng đất của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao

Giải đáp 12 vướng mắc về quyền sử dụng đất của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao (Hình từ internet)

Ngày 26/3/2024 Viện Kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Công văn 1083/VKSTC-V9 về việc giải đáp vướng mắc trong công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình

Giải đáp 12 vướng mắc về quyền sử dụng đất của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao

Vướng mắc 1: Hiện có 02 quan điểm về thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất: (1) Tòa án nơi có bất động sản; (2) Tòa án nơi cư trú của bị đơn. Quan điểm nào là đúng?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao

- Trường hợp này, đối tượng tranh chấp là hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 xác định thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn (Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện) quy định tại điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.

- Trường hợp đối tượng tranh chấp là bất động sản thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.

Vướng mắc 2: Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất Toà án không phải xem xét, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo phần, bản án chỉ tuyên quyền sử dụng đất thuộc về ai nhưng quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành thủ tục định giá quyền sử dụng đất. Việc định giá này của Tòa án có đúng không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao: Khi giải quyết các vụ án tranh chấp quyền sở hữu tài sản, gồm cả quyền sử dụng đất, Tòa án phải tiến hành định giá tài sản (là biện pháp thu thập tài liệu, chứng cứ) làm cơ sở để giải quyết vụ án, xác định nghĩa vụ chịu án phí dân sự của đương sự. Do vậy, việc định giá tài sản của Tòa án là cần thiết.

Vướng mắc 3: Việc định giá tài sản hiện nay có vướng mắc trong việc xác định giá thị trường đối với quyền sử dụng đất. Hội đồng định giá thường áp dụng Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá thấp hơn giá giao dịch trên thị trường, làm ảnh hưởng đến lợi ích của đương sự nhận tài sản bằng giá trị

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Khoản 5 Điều 104 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 quy định “Việc định giá lại tài sản được thực hiện trong trường hợp có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án dân sự”. Khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC. Như vậy, việc định giá tài sản trong tố tụng dân sự phải bảo đảm phù hợp với giá thị trường, nếu Toà án áp dụng Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành với giá rõ ràng là thấp hơn giá giao dịch trên thị trường để giải quyết vụ án mà đương sự không đồng ý thì phải định giá lại.

- Theo khoản 4 Điều 4 Luật Giá 2023 thì “Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ được hình thành trên cơ sở cung, cầu và do các yếu tố thị trường quyết định trong một khoảng thời gian, không gian xác định”. Để xác định giá thị trường của tài sản, có thể tham khảo Thông tư 116/2018/TT-BTC (Điều 3-Nguyên tắc, phương pháp khảo sát, thu thập thông tin giá thị trường hàng hóa, dịch vụ); Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về xác định giá trị thị trường của tài sản làm cơ sở cho thẩm định giá (được ban hành kèm theo Thông tư 158/2014/TT-BTC); Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 08 về cách tiếp cận từ thị trường (được ban hành kèm theo Thông tư 126/2015/TT-BTC); Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 11 về thẩm định giá bất động sản (được ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC).

- Đối với định giá đất, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022. Có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường...”. Luật Đất đai 2024 đã cụ thể hoá chủ trương trên tại Mục 2 (Giá đất - từ Điều 158 đến Điều 162).

Vướng mắc 4: Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất thì Tòa án có thể giao cho một bên quản lý, sử dụng toàn bộ tài sản trên đất và tuyên các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác không? Trường hợp đương sự không hợp tác nên không thể xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản được thì giải quyết như thế nào

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất không có yêu cầu giải quyết tài sản trên đất thì tùy từng trường hợp cụ thể, Tòa án quyết định nhưng phải bảo đảm bản án có thể thi hành được, các bên có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện các quyền của mình đối với đất trên thực tế. Nếu Toà án giao đất cho một bên, giao toàn bộ tài sản trên đất cho bên kia mà các bên không thiện chí và tuyên các đương sự có quyền khởi kiện bằng vụ án khác là Toà án giải quyết vụ án chưa toàn diện, triệt để, không đáp ứng được các yêu cầu thực tế.

- Trường hợp đương sự không hợp tác nên không thể xem xét, thẩm định tại chỗ đối với nhà, đất tranh chấp thì có thể thực hiện các phương pháp khác như: Vào các thửa đất, nhà giáp ranh để quan sát, đo vẽ các ranh, mốc tiếp giáp với nhà đất tranh chấp; Sử dụng flycam (thiết bị bay không người lái) để khảo sát hiện trạng địa hình, đo vẽ, quay phim, chụp ảnh; Sử dụng hồ sơ, tài liệu về nhà, đất tranh chấp qua các thời kỳ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các đương sự khác cung cấp...

Toà án có thể xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động xác minh, thu thập chứng cứ của cơ quan, người có thẩm quyền theo điểm b khoản 3 Điều 18 Pháp lệnh xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi cản trở hoạt động tố tụng 2022 với mức phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng.

- Việc định giá đất, tài sản trên đất trong trường hợp không thể xem xét, thẩm định tại chỗ có thể được thực hiện dựa trên các thông tin về vị trí, diện tích, loại đất, nhà ở, công trình khác gắn liền với đất...từ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc hồ sơ, tài liệu khác về đất đai, xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các đương sự cung cấp; qua lời khai của đương sự về đất, tài sản trên đất được bên kia thừa nhận hoặc không phản đối.

Vướng mắc 4: Tại phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án theo hướng mỗi bên được quyền sử dụng một phần đất và yêu cầu Tòa án công nhận thỏa thuận này (nhưng Tòa án chưa tiến hành định giá tài sản). Vậy xác định án phí như thế nào?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Trường hợp này, các bên thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án tại phiên tòa nên vẫn phải chịu án phí như trường hợp xét xử vụ án (khoản 8 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14).

Điểm b khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Trường hợp trên, Tòa án công nhận quyền sử dụng đất của mỗi bên theo phần đã thỏa thuận nên mỗi bên phải chịu án phí có giá ngạch trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất mỗi bên được nhận.

- Để có cơ sở xác định mức án phí mỗi bên phải chịu thì phải xác định được giá tài sản tranh chấp. Giá tài sản được xác định theo Điều 104 Bộ Luật Dân sự 2015, Thông tư liên tịch 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC- BTP-BTC. Trường hợp trên, nếu chưa xác định giá tài sản tranh chấp, Hội đồng xét xử có thể tạm ngừng phiên tòa theo Điều 259 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015 để tiến hành xác định giá tài sản làm cơ sở để xác định án phí theo quy định.

Vướng mắc 5: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B bị Tòa án tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng. Vậy giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu trong trường hợp Ngân hàng là người thứ ba ngay tình như thế nào?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập từ 01/01/2017 mà Ngân hàng là người thứ ba ngay tình thì áp dụng khoản 2 Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015 để xác định giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất không vô hiệu, chủ sở hữu tài sản không được đòi lại quyền sử dụng đất đang thế chấp nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu người có lỗi dẫn đến việc giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập phải hoàn trả giá trị quyền sử dụng đất và bồi thường thiệt hại.

- Nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng quy định của Bộ Luật dân sự có hiệu lực tại thời điểm xác lập hợp đồng để giải quyết.

Vướng mắc 6: Trường hợp người nhận đặt cọc là người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do đất chưa được đấu giá, chưa được tách thửa...) hoặc là người môi giới thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao

- Hiện nay, quy định của pháp luật trực tiếp về hợp đồng đặt cọc chỉ có Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP (Mục 1 Phần I hướng dẫn về trách nhiệm chịu phạt cọc) và Án lệ 25/2018/AL.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015, tức là vi phạm các điều kiện bảo đảm tính hợp pháp của giao dịch, giao dịch tồn tại là không hợp pháp.

Nếu hợp đồng đặt cọc hợp pháp nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng, một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết thì có thể là căn cứ hủy bỏ hợp đồng theo Điều 423 Bộ Luật Dân sự 2015.

- Do việc đặt cọc là để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên người nhận đặt cọc phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp (là người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Nếu người nhận đặt cọc không phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp thì hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều kiện về chủ thể.

Tuy nhiên, trong vụ án cụ thể, nếu có đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh người nhận đặt cọc là người được chủ sử dụng đất ủy quyền hợp pháp hoặc là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn tất việc sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp hoặc hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ quy định về hình thức nhưng đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trả tiền, giao đất) thì Tòa án có thể công nhận hợp đồng đặt cọc.

Vướng mắc 7: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp này hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không, có công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bên đặt cọc đã trả đủ tiền mua đất nhưng chưa lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Theo khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đăng ký tại Cơ quan đăng ký đất đai (chưa đăng ký vào Sổ địa chính) thì chưa có hiệu lực. Do vậy, trong trường hợp trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công nhận.

- Số tiền mua đất bên đặt cọc đã giao cho bên nhận đặt cọc được xác định là số tiền đặt cọc. Để xác định hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không phải căn cứ vào nội dung sự việc tranh chấp, nếu hợp đồng đặt cọc vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 và/hoặc có đối tượng không thể thực hiện được theo Điều 408 Bộ Luật Dân sự 2015 thì vô hiệu.

Vướng mắc 8: Trường hợp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, người nhận chuyển nhượng đã làm nhà trước thời điểm có quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được hình thành từ trước ngày văn bản của UBND cấp tỉnh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Như vậy, trường hợp nêu trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vướng mắc 9: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không bảo đảm diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp nhưng đất thuộc quy hoạch đất ở và đủ diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở. Trong hợp đồng có điều kiện bên chuyển nhượng phải thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên có được công nhận không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là hợp đồng có điều kiện. Khoản 6 Điều 402 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định”.

- Trường hợp trên, mặc dù hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng các bên cùng thỏa thuận với nhau về điều kiện để thực hiện hợp đồng đó là phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. Điều kiện do các bên thỏa thuận chưa xảy ra thì hợp đồng chưa có hiệu lực pháp luật. Khi phát sinh tranh chấp mà chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất sang đất ở thì Tòa án hủy hợp đồng; nếu đã chuyển đổi được thì Tòa án công nhận hợp đồng.

Vướng mắc 10: Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ diện tích tối thiểu dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì xác định lỗi của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng như thế nào?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Quy định về diện tích đất tối thiểu là quy phạm pháp luật buộc các bên phải biết nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu do không đủ diện tích tối thiểu là do lỗi của cả hai bên. Tuy nhiên, cần căn cứ từng trường hợp cụ thể để xác định mức độ lỗi của mỗi bên.

Vướng mắc 11: Trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác và không có lối đi trong khi Bộ Luật dân sự 2015 chỉ quy định quyền về lối đi đối với bất động sản “liền kề” thì giải quyết thế nào?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Khoản 1 Điều 254 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất...”.

- Do vậy, trường hợp này “bất động sản liền kề” không chỉ được hiểu là bất động sản ngay cạnh, sát cạnh mà còn được hiểu là các bất động sản vây bọc và việc mở lối đi bắt buộc phải đi qua các bất động sản này.

Vướng mắc 12: Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau này, người nhận chuyển nhượng đất phát hiện diện tích đất thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước đó, người chuyển nhượng đã thống nhất về ranh, mốc giới đất với các chủ sử dụng đất liền kề. Trường hợp này, người nhận chuyển nhượng có đòi được diện tích đất bị thiếu không?

Trả lời của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao:

- Trường hợp này, các bên đã thỏa thuận chuyển nhượng trọn thửa; đất đã có ranh, mốc giới rõ ràng; ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề; khi chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng không thực hiện đo đạc lại nên yêu cầu đòi diện tích đất bị thiếu so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người nhận chuyển nhượng sẽ không được chấp nhận. Chủ sử dụng đất có quyền đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế (khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013; điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP).