Hiến kế phát triển nhà ở xã hội

Theo văn bản 4430 /BXD-QLN của Bộ Xây dựng gửi tới Thủ tướng Chính phủ vào cuối năm 2021, Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng chấp thuận đưa vào Chương trình hỗ trợ phục hồi kinh tế - xã hội sau dịch Covid-19 gói tín dụng và cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH), đặc biệt là nhà ở cho công nhân, người lao động các khu công nghiệp, khu chế xuất với các nội dung: dành gói tín dụng 15.000 tỷ đồng trong kế hoạch đầu tư công trung hạn 2021-2025. Trong đó: cấp vốn 14.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội cho các đối tượng khách hàng cá nhân theo quy định của Luật Nhà ở vay để mua, thuê mua hoặc xây dựng, cải tạo sửa chữa nhà ở theo quy định; cấp bù lãi suất 1.000 tỷ đồng cho các ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định cho các chủ đầu tư xây dựng NOXH và cho các cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH vay theo quy định.

Đặc biệt, cần dành gói tín dụng 50.000 tỷ đồng theo hình thức Ngân hàng Nhà nước tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại để cho các đối tượng chủ đầu tư, người mua nhà vay ưu đãi. Tuy nhiên, trên thực tế, vì nhiều lý do, đến nay, ngân sách cho NOXH vẫn chưa được bố trí.

Ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) cho rằng, thiếu vốn đang là một rào cản lớn khiến doanh nghiệp thiếu mặn mà với các dự án NOXH.

Theo ông Duy, theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP và các pháp luật khác liên quan thì các chủ đầu tư dự án, các chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng (nếu có) và được khấu trừ chi phí này khi nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, muốn có được sự đồng thuận của người dân để giải phóng xong mặt bằng, nhận đất sạch, các chủ đầu tư thường phải bỏ thêm tiền đền bù ngoài khung giá quy định. Tuy nhiên, chi phí này dù “hợp lý” và thực tế hầu như diễn ra ở tất cả các dự án, nhưng lại không được hạch toán.

Do đó, theo ông Duy, để giải quyết “nút thắt” này, rất cần việc tạo lập một quỹ phát triển NOXH quốc gia, giải pháp là cho phép các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nộp tiền sử dụng đất của phần quỹ đất 20% trong các dự án để thành lập quỹ này. “Thực chất số tiền này được các tỉnh, thành phố thu nhưng lại dùng cho các việc khác, không phải dành cho phát triển dự án NOXH. Do đó, nếu lập quỹ từ nguồn thu này và sử dụng cho các chủ đầu tư, người dân vay sẽ đúng mục đích hơn”, ông Duy nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, vai trò của nguồn ngân sách hỗ trợ các chủ đầu tư, người dân có nhu cầu làm dự án, mua nhà là vô cùng quan trọng. Ngân sách nhà nước sẽ giữ vai trò vốn mồi, thúc đẩy việc triển khai các dự án NOXH.

“Để phát triển NOXH, Nhà nước cần đưa ra các gói cấp bù lãi suất cho hệ thống ngân hàng để bơm tiền cho các dự án. Nhà nước nên bù khoảng 2 - 3% vào lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại là sẽ tạo ra những kết quả rất tích cực”, ông Đính nói.

Một vấn đề khá nổi cộm khác với NOXH, đó là tính công bằng trong tiếp cận nhà ở. Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nay tại Hà Nội, các dự án NOXH đều do chủ đầu tư thực hiện tiếp nhận, xét duyệt hồ sơ, bốc thăm quyền mua… Trên thực tế, do cầu vượt cung quá lớn, dẫn đến tình trạng “đi cửa sau”, thiếu minh bạch để bỏ tiền mua suất. Nhiều trường hợp, nhà đầu tư quen biết, hoặc có kênh tiếp cận đã thực hiện mua suất rồi sau đó chuyển nhượng, mà điển hình nhất là chuyển nhượng ngay sau khi có được quyền mua, hoặc sau khi nhận nhà với hình thức mua - bán qua hợp đồng ủy quyền định đoạt.

Theo luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner, do tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội và việc thuê thuê mua, mua nhà ở xã hội rất khắt khe, phải trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, nhiều dự án NOXH có tình trạng bán hàng cho “người ngoài”, theo kiểu đi “cửa sau”, dẫn đến trường hợp nhiều người có nhu cầu về nhà ở vẫn không thể sở hữu NOXH. Đây là một trong những lý do dẫn đến hình thức mua ủy quyền NOXH khá phổ biến.

Tuy nhiên, theo ông Năng, hình thức mua bán này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như nguy cơ mất trắng (do bên bán chết), hạn chế quyền lợi, không thể thế chấp…

Trước những tồn tại nêu trên, các thành viên thị trường, chuyên gia đều cho rằng, để các dự án NOXH có thể triển khai hiệu quả, mang lại chốn an cư cho đúng đối tượng quy định, rất cần các chính sách dài hạn, có tầm nhìn như việc lập quỹ, tạo nguồn vốn vay, cùng với đó là cơ chế quản lý, giám sát để đảm bảo tính công bằng cho mọi người.