Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp: Lợi nhuận phân hóa mạnh

Nhóm thu lãi lớn, nhóm kém hiệu quả

Bất động sản công nghiệp vẫn đang tiếp tục nổi lên như một điểm sáng và là phân khúc hiếm hoi không bị ảnh hưởng nhiều trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản. Báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp niêm yết ghi nhận lợi nhuận lớn trong quý đầu năm 2022, nhưng nguồn thu từ hoạt động cho thuê đất đang phân hóa mạnh.

Tổng công ty Viglacera là một trong những tên tuổi gây chú ý với mức tăng trưởng ấn tượng. Cụ thể, quý I/2022, tổng doanh thu của Viglacera đạt 3.833 tỷ đồng, tăng 63%; lợi nhuận sau thuế đạt 752 tỷ đồng, gấp 2,7 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Đóng góp chính cho kết quả tăng trưởng này là lĩnh vực bất động sản công nghiệp với doanh thu hơn 1.000 tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ. Năm nay, Viglacera tiếp tục coi mảng bất động sản công nghiệp là mũi nhọn tiên quyết cho sự phát triển, thể hiện bằng việc dành 2.450 tỷ đồng (trong tổng vốn đầu tư 3.000 tỷ đồng) đầu tư cho lĩnh vực hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ khu công nghiệp.

Viglacera đặt kế hoạch chuẩn bị đầu tư và triển khai đầu tư mới khoảng 2.000 ha khu công nghiệp (KCN), gồm KCN Đông Mai mở rộng (Quảng Ninh, 145 ha); KCN Tiền Hải mở rộng (Thái Bình, 329 ha); KCN Đồng Văn 4 mở rộng (Hà Nam, 300 ha); khu A, KCN Phong Điền (Thừa thiên Huế, 20 ha) và mở rộng KCN Phú Hà (Phú Thọ, 100 ha)…

Tương tự, Tổng công ty IDICO cũng vừa báo lãi kỷ lục trong quý I/2022. Theo đó, doanh thu thuần của IDICO tăng 60%, lên hơn 1.673 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt gần 284 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ. Kết quả này có sự đóng góp đáng kể từ doanh thu của các hợp đồng tại Dự án KCN Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng. Doanh thu dịch vụ KCN của IDICO trong quý I/2022 tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ năm 2021, đạt hơn 769 tỷ đồng.

Bên cạnh những doanh nghiệp đạt kết quả ấn tượng, cũng có một số doanh nghiệp ghi nhận mức lợi nhuận không mấy khả quan, khi hoạt động kinh doanh cốt lõi là cho thuê đất công nghiệp bị sụt giảm.

Công ty cổ phần Thống Nhất là một trong những trường hợp như vậy. Quý I/2022, doanh thu thuần của Thống Nhất đạt gần 175 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế đạt gần 49 tỷ đồng, lần lượt gấp gần 7 lần và hơn 8 lần so với cùng kỳ năm 2021, nhưng đóng góp chủ yếu vào kết quả này là doanh thu bán đất nền, nhà ở. Trong khi đó, doanh thu cho thuê đất và hạ tầng KCN chỉ đạt gần 13 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ.

Một “ông lớn” khác trong phân khúc bất động sản KCN là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp (Becamex IDC) cũng ghi nhận một quý hoạt động không mấy hiệu quả. Doanh thu thuần quý I/2022 của Becamex IDC đạt hơn 1.433 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt 391 tỷ đồng, giảm 14%.

Do ghi nhận doanh thu cho thuê đất và hạ tầng KCN giảm mạnh (hơn 82%) so với cùng kỳ, chỉ đạt 317 tỷ đồng, nên lợi nhuận quý I của Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc sụt giảm gần 27%. Doanh nghiệp của đại gia Đặng Thành Tâm thoát lỗ trong quý đầu của năm nhờ khoản phát sinh gần 499 tỷ đồng do chênh lệch phần sở hữu trong tài sản thuần của bên bị mua và giá phí hợp nhất kinh doanh.

Triển vọng từ hàng loạt yếu tố động lực

Dù lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp có sự phân hóa, song báo cáo của nhiều công ty nghiên cứu thị trường chỉ ra rằng, bất động sản KCN tiếp tục có triển vọng khả quan với hàng loạt yếu tố động lực. Nhận định này được đưa ra dựa trên cơ sở nhu cầu thuê đất tại các KCN theo hợp đồng ghi nhớ đã ký kết trong năm 2021 sẽ được hoàn tất trong năm 2022 đã có dấu hiệu hồi phục sau khi đại dịch Covid-19 cơ bản được kiểm soát.

Cùng với đó, nhiều thông tin tích cực về việc mở rộng quỹ đất đã được doanh nghiệp niêm yết công bố. Trong đó, đáng chú ý là Tổng công ty IDICO với mục tiêu hoàn thành toàn bộ công tác giải phóng mặt bằng tại KCN Hựu Thạnh (tại xã Hựu Thạnh, Đức Hòa, Long An) trong năm nay.

Tính đến thời điểm hiện tại, KCN này đã hoàn thành giải phóng mặt bằng trên 91% tổng diện tích, san lấp mặt bằng hơn 150 ha và hoàn thành tuyến đường trục chính kết nối KCN với đường tỉnh 830. IDICO cũng đã chính thức đưa vào vận hành Nhà điều hành KCN, sẵn sàng chào đón các nhà đầu tư đến xây dựng nhà máy và hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Bên cạnh yếu tố nhu cầu thuê đất tăng cao, giá đất KCN được cải thiện trong thời gian qua cũng là điểm cộng tăng trưởng cho các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp trong thời gian tới.

Đơn cử trường hợp của Becamex IDC, với mức tăng 5%/năm theo khung giá đất giai đoạn 2020 - 2024 mới được áp dụng ở Bình Dương, doanh nghiệp này được giới phân tích đánh giá sẽ đạt nhiều kết quả tích cực trong hoạt động cho thuê đất công nghiệp.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán SSI ước tính, lợi nhuận của Becamex IDC có thể duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022, khi sở hữu diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước, trong đó có 590 ha đất KCN sẵn sàng cho thuê. Ngoài ra, doanh nghiệp này còn có đất KCN cho thuê cùng với các liên doanh lớn như VSIP (Becamex IDC nắm giữ 49%) và Warburg Pincus (Becamex IDC nắm giữ 30%).

Trong hai liên doanh này, VSIP có lợi thế lớn về phát triển KCN tại Việt Nam nhờ đầu tư đồng bộ từ KCN đến khu dân cư, doanh thu duy trì ổn định trong dài hạn. Đặc biệt, Dự án VSIP 3 tại Bình Dương với tổng diện tích 1.000 ha có thể cho thuê vào cuối năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của VSIP tăng trưởng trong tương lai.