Doanh nghiệp bất động sản vẫn lo dòng vốn bị thắt chặt

Thông tư 06/2023 quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng có hiệu lực từ ngày 1/9/2023.

Theo đó, quy định TCTD không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UPCoM.

Theo Ngân hàng Nhà nước, quy định này chỉ áp dụng đối với mục đích thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch UpCOM. Đối với mục đích góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty cổ phần niêm yết thì tổ chức tín dụng thực hiện cho vay theo quy định.

Thông tư 06 bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.

Ngân hàng Nhà nước khẳng định, quy định này chỉ áp dụng đối với các dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật. Đối với các dự án đầu tư đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật, tổ chức tín dụng tiếp tục xem xét cho khách hàng vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh theo quy định.

Chỉ còn hơn 1 tháng nữa, các quy định trên sẽ bắt đầu áp dụng.

Trong bối cảnh khó khăn và đang được gỡ “vướng” về pháp lý chưa xong, doanh nghiệp bất động sản vẫn lo ngại, các quy định tại Thông tư 06 có thể khiến doanh nghiệp (DN) bất động sản khó tiếp cận vốn hơn.

Cần tính toán lại

Trao đổi với PV VietNamNet, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) cho hay, trong giai đoạn khó khăn đáng lẽ phải tháo gỡ thì các quy định ở Thông tư 06 lại vô tình đưa thêm khó khăn cho doanh nghiệp. “Có nhiều vấn đề Ngân hàng Nhà nước cần tính toán lại ở Thông tư 06 này”, ông Toản nói.

Doanh nghiệp bất động sản lo dòng vốn khó khăn càng khiến nguồn cung bất động sản hạn chế. (Ảnh: Hoàng Hà)

Theo lãnh đạo EZ Property, việc tăng thêm các nhóm đối tượng không được vay vốn càng thắt chặt thêm dòng vốn cho thị trường bất động sản, nhất là các doanh nghiệp muốn hợp tác đầu tư quy định phải là công ty trên sàn chứng khoán.

“Số lượng doanh nghiệp hoạt động trên sàn chứng khoán rất nhỏ so với khối lượng đang hoạt động ở ngoài, chưa niêm yết”, ông Toản cho hay.

Bên cạnh đó, việc không cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, theo ông Toản, quy định này rất khó cho doanh nghiệp muốn tiếp cận vốn.

Theo lãnh đạo DN này, khi dự án đủ điều kiện bán tức là doanh nghiệp đã phải làm xong nhiều khâu từ thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng và nộp tiền sử dụng đất… Làm xong giai đoạn đó, doanh nghiệp hầu như không đi vay nữa. 

“Tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm rất thấp. Trong khi hầu như các doanh nghiệp bất động sản đều dùng vốn đòn bẩy rất lớn. Ngoài vốn tự có, nguồn vốn khác như vay ngân hàng, huy động từ đối tác, khách hàng, phát hành trái phiếu… đều đang dừng lại. Quy định này rất khó cho doanh nghiệp với thời điểm hiện tại”, ông Toản nhấn mạnh.

Cũng chia sẻ với PV, ông Vũ Kim Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn SGO (SGO Group) lo ngại, việc đưa thêm các trường hợp không được vay ở Thông tư 06 khiến câu chuyện tiếp cận vốn để hợp tác đầu tư, chuyển nhượng dự án sẽ bị hạn chế.

“Những dự án trước đây chưa triển khai được, hay cả những dự án mới, chuẩn bị triển khai đầu tư và có mục đích tìm các đối tác hợp tác hoặc chuyển nhượng sẽ đều gặp vấn đề về dòng vốn. Điều này khiến việc triển khai các dự án sẽ bị chậm lại”, ông Giang nói.

Ông Giang dẫn chứng, với những dự án đất nền, để đủ điều kiện bán chủ đầu tư phải làm xong toàn bộ hạ tầng, tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng… đến lúc đó mới cho vay để hợp tác đầu tư thì không đúng ý nghĩa nữa. Lúc đó, DN sẽ bán cho khách hàng lẻ, thu tiền theo tiến độ, chứ không cần hợp tác đầu tư.

Theo Chủ tịch SGO Group, việc hợp tác đầu tư giữa các đơn vị phần lớn ở thời điểm trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng, bởi lúc đó mới cần năng lực của nhau, nhất là tài chính.

“Trong bối cảnh nguồn cung bất động sản đang hạn chế do các vướng mắc về mặt pháp lý, chồng chéo luật… khi áp dụng Thông tư 06 sẽ càng khiến nguồn cung hạn chế hơn do vướng mắc về tài chính triển khai. Thời điểm này, các doanh nghiệp cũng đang rất khó khăn, rất cần nguồn vốn khác thông qua M&A, chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, nếu các đối tác hợp tác không có nguồn vốn vay, chỉ dùng vốn tự có thì sẽ rất khó để hợp tác đầu tư trong bối cảnh dòng tiền đang eo hẹp”, ông Giang lo ngại.

Kiến nghị sửa đổi Thông tư

Tổng giám đốc EZ Property cho hay, ngoài lĩnh vực bất động sản, Thông tư 06 còn liên quan đến các dự án PPP, hạ tầng phát triển đô thị, nông – lâm nghiệp… 

Khi yêu cầu phải lên sàn, đủ điều kiện kinh doanh như dự án PPP tức là phải làm xong đường. Trong khi thực hiện dự án này cần nguồn vốn rất lớn, nhưng không tiếp cận được sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động đầu tư hạ tầng xã hội của nền kinh tế.

Ông Toản minh họa, EZ Property đang triển khai một số dự án hạ tầng đô thị, đang rất cần tiền. Giai đoạn vừa qua, doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng khó và lãi suất vay cao. Khi lãi suất giảm, doanh nghiệp dự tính sẽ tiếp cận nguồn vốn đó thông qua đối tác và đi vay. Nhưng với điều kiện quy định đưa ra như ở Thông tư 06 thì công ty gần như bị loại khỏi danh mục được phép vay.

“Thông tư đã ban hành nhưng chưa tới thời điểm thực hiện nên cần sự xem xét thấu đáo, “gỡ” điều kiện chưa phù hợp trong điều kiện hiện tại”, ông Toản kiến nghị.

Còn Chủ tịch SGO Group Vũ Kim Giang thì cho rằng, cần tính phương án để giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn, để có thể triển khai dự án tốt hơn thì nguồn cung ra thị trường mới được cải thiện.

Tuy nhiên, nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng có văn bản kiến nghị xem xét điều chỉnh các quy định, trong đó có nội dung 4 trường hợp khách hàng “có nhu cầu vốn không được cho vay tín dụng”.

Trong đó, theo HoREA, các khoản 8, 9 và 10 sẽ dẫn đến tình trạng một số doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực của nền kinh tế có nhu cầu vay vốn, trong đó có các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà, nhà đầu tư bất động sản rất khó tiếp cận được tín dụng.

Bên cạnh đó, Hiệp hội này còn nêu quan điểm, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước được ban hành trước Nghị quyết 97 nên cần được xem xét sửa đổi để Ngân hàng Nhà nước thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, hài hòa với chính sách tài khóa mở rộng hợp lý…