Lệch pha cung cầu nhà đất

Chú tôi có một ngôi nhà rộng rãi khang trang ở thôn quê, xây trên mảnh đất ông bà để lại.

Chú thím đều mong một trong số các con về ở, nhưng tất cả con cái đã lên thủ đô sinh sống. "Gia đình chúng nó chen chúc trong những căn hộ chật hẹp sau nhiều năm ở nhà thuê", chú phàn nàn, rồi lẩm bẩm "đất đai ở Hà Nội là vàng, là bạc, còn đất quê mới là... đất!".

Sự dịch chuyển dân cư, trong đó có những đứa con của chú thím tôi, từ nông thôn về các đô thị lớn, đặc biệt tại các đầu tàu kinh tế Hà Nội, TP HCM, đã đẩy nhu cầu nhà ở tại đây tăng vọt, kéo dài suốt nhiều năm. Hiện nay trong khi phân khúc nhà cao cấp bắt đầu bão hoà, nhà ở bình dân tiếp tục thiếu và còn thiếu dài dài. Sở Xây dựng TP HCM ước tính giai đoạn 2021-2025 nhu cầu thuê, mua nhà ở xã hội của thành phố lên tới 245.000 căn, nhưng thành phố chỉ đáp ứng được khoảng 30.500 căn dựa trên các dự án đã và đang triển khai. Nhu cầu thuê nhà lưu trú cho công nhân vào khoảng 68.500 phòng, mà thành phố chỉ xây dựng được 4.500 phòng.

Thay vì tập trung xây dựng loại hình nhà ở bình dân mà người dân cần, phù hợp túi tiền người mua ở những thành phố lớn, các doanh nghiệp bất động sản đổ xô phát triển căn hộ cấp cao, biệt thự liền kề, nhà phố mặt tiền. Khi Hà Nội, TP HCM không còn đất trống cho các dự án mới, doanh nghiệp bất động sản "chạy" về tỉnh, xây dựng các khu đô thị hàng trăm, hàng nghìn hécta, các khu nghỉ dưỡng xa hoa. Chỉ một tỷ lệ rất thấp người mua nhà tại các khu đô thị mênh mông ở tỉnh là mua để ở. Còn lại khách hàng chủ yếu mua để đầu tư, đầu cơ giá lên.

Doanh nghiệp bất động sản vay tiền ngân hàng làm dự án. Người mua nhà ở, người đầu tư, đầu cơ vay tiền ngân hàng để mua. Tiền ngân hàng chảy vào đất đai như nước chảy chỗ trũng. Hơn 21,2% tổng dư nợ tín dụng của hệ thống ngân hàng được tài trợ cho bất động sản, theo Ngân hàng Nhà nước. Nghĩa là 100 đồng cho vay ra, tín dụng cho bất động sản là 21,2 đồng. Hiện nay dư nợ toàn bộ nền kinh tế tầm 12 triệu tỷ đồng thì cho vay bất động sản đạt 2,55 triệu tỷ đồng. Không có lĩnh vực nào của nền kinh tế được đầu tư vốn khủng khiếp đến vậy.

Thế nhưng nhà ở thật sự cần cho người có nhu cầu ở tại đô thị thì vẫn thiếu, nhà cao cấp để đầu tư, đầu cơ ở tỉnh thì thừa mứa, bỏ hoang. Câu chuyện chính của bất động sản giờ đây nằm ở sự lệch pha cung cầu các vùng miền, địa phương, đô thị. Nó khiến cho sự phân bổ dòng vốn bao gồm nguồn lực xã hội của dân cư và tiền vay ngân hàng trở nên méo mó, không phản ánh trung thực bản chất sử dụng đất đai.

"Tôi tin nếu thống kê đầy đủ và chính xác, số căn hộ, nhà ở đang tồn tại, đã xây dựng xong và đang xây dựng dở dang trên toàn quốc sẽ vượt nhu cầu nhà ở của một trăm triệu dân" - một doanh nhân kinh doanh ngân hàng và bất động sản lâu năm nói sau khi tôi chấp nhận chỉ trích dẫn mà không nêu danh tính của ông trong bài viết.

Lỗi của sự lệch pha cung cầu và lãng phí nguồn lực xã hội không chỉ ở phía các doanh nghiệp bất động sản, vốn bị mục tiêu lợi nhuận chi phối quá mức, mà còn từ phía các cơ quan bộ, ngành, địa phương đã quy hoạch, cấp phép xây dựng không phù hợp nhu cầu thực tế. Ba năm đại dịch người dân chủ yếu làm việc từ xa, ở nhà, sản xuất kinh doanh thu hẹp, tiền huy động trở nên dễ dàng với lãi suất thấp đã khởi phát "nạn hồng thuỷ" trái phiếu doanh nghiệp, thổi phồng giá cả ở các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán.

Sửa sai lỗi này không đồng nghĩa "buông tay" bất động sản. Sửa sai để đưa con tàu đang trật đường ray trở lại chạy bình thường. Tuy nhiên mọi sự sửa sai đều không tránh khỏi trả giá. Sẽ có những doanh nghiệp bất động sản rời khỏi cuộc chơi không kèn không trống, thậm chí phá sản, giải thể. Những doanh nghiệp có nền tảng tốt, còn tiềm lực tài chính sẽ chuyển hướng sang phát triển nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê, tạo doanh thu, có dòng tiền nhằm trả cho người mua trái phiếu và trả nợ ngân hàng. Một cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội cần được áp dụng càng sớm càng tốt. Chẳng hạn doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội được giãn, hoãn nợ, được tiếp cận vốn dưới sự giám sát chặt chẽ của ngân hàng. Đây đồng thời là cách thức ngân hàng nuôi nợ để thu hồi nợ.

Những dự án đang triển khai, sắp hoàn thiện, hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa thể mở bán do vướng thủ tục pháp lý nên được tạo điều kiện để hoàn tất, bán hàng. Dự án đầu cơ, mua đi bán lại, đang xin giấy phép, đang đền bù giải toả... nên tạm dừng.

Quan trọng hơn, mọi lĩnh vực kinh doanh đều thuận theo quy luật cung cầu thị trường. Điểm cân bằng của cung cầu chính là giá cả. Giá nhà đất, căn hộ ở Việt Nam đang quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Giá phải giảm, các nhà phát triển dự án cần hạ giá bán để thu hút người mua. "Giá nhà đất giảm 50% doanh nghiệp bất động sản vẫn có lời" - đại diện một ngân hàng nhận xét. Một khi giá giảm về mức hấp dẫn, nguồn tiền nhàn rỗi của dân sẽ chảy ra để "giải cứu" thị trường bất động sản. Đây mới là sự "giải cứu" căn cơ, dứt khoát, bền vững.

Các lĩnh vực kinh tế, xã hội khác như y tế, du lịch, sản xuất nông nghiệp, xuất khẩu hàng nông sản và các ngành then chốt để chuyển đổi nền kinh tế như giáo dục, công nghệ, cũng đang cần vực dậy sau đại dịch. Vốn ngân hàng bắt buộc phải san sẻ cho những lĩnh vực trên. Không buông tay với bất động sản nhưng cũng khó đòi hỏi cả hệ thống chính trị, ngân hàng, cả xã hội chăm chăm tìm lối thoát cho bất động sản với bất cứ giá nào.