Tháo gỡ bất ổn trên thị trường bất động sản

Những bất ổn trên thị trường bất động sản đã được nhận diện tại hội thảo khoa học quốc gia với chủ đề Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, do Trường đại học Kinh tế quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức mới đây.

Nhà, đất tăng giá cục bộ

Theo GS, TS Phạm Hồng Chương, Hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế quốc dân, những thay đổi pháp lý đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh mới, bao gồm việc thực thi Luật Đất đai (sửa đổi) sớm hơn 5 tháng so với quy định, thực thi Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được kỳ vọng đưa thị trường phục hồi theo hướng bền vững hơn. Tuy nhiên, diễn biến thực tế của thị trường bất động sản trong thời gian đầu áp dụng các văn bản pháp lý mới vẫn chưa đáp ứng được kỳ vọng, nhiều điểm nghẽn vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Phó Vụ trưởng Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Nguyễn Đắc Nhẫn nhấn mạnh: Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024 được hoàn thiện với nhiều nội dung đổi mới quan trọng. Cụ thể, Luật đã bổ sung quy định về sử dụng đất kết hợp đa mục đích; bổ sung, hoàn thiện hơn các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư, tạo khung pháp lý về quản lý, sử dụng đất đầy đủ, toàn diện hơn nhằm khơi thông, giải phóng nguồn lực đất đai, góp phần quản lý, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững tài nguyên đất trong giai đoạn mới, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội, bảo đảm quốc phòng-an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái. Đây cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững như kỳ vọng và mong muốn của Nhà nước và người dân.

Theo Phó Cục trưởng Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Vương Duy Dũng, ngay khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản có hiệu lực, thị trường đã có những chuyển biến do nguồn cung được cải thiện ở các phân khúc. Giá nhà ở cơ bản ổn định và ít biến động, tuy nhiên tại một số khu vực trung tâm các thành phố lớn, giá bất động sản biến động cục bộ. Riêng tại Hà Nội có một số dự án bất động sản, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt bằng chung. Đây là vấn đề cần đánh giá thêm để làm rõ tác động tăng giá bất động sản đến từ đâu, có phải từ cơ chế chính sách mới được ban hành hay không. Trên thị trường, sự quan tâm của người dân và nhà đầu tư đến bất động sản tăng nhưng lượng giao dịch hạn chế và chưa có nhiều ở hầu hết các phân khúc.

Nghiên cứu của GS, TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội cũng cho thấy từ năm 2023 đến nay, giá nhà, đất tại Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Nhưng tại các tỉnh khu vực phía nam, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà, đất gần như không tăng, riêng nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%. Nguyên nhân là do số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội, sản phẩm mới được triển khai rất khiêm tốn, trong khi nhu cầu tăng nhanh, khiến thị trường bất động sản đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc.

Giải bài toán về đất đai và nguồn vốn

Những diễn biến trên thị trường bất động sản cũng là một trong những chủ đề đáng chú ý trong Phiên họp thứ 38 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa qua. Thẩm tra Báo cáo của Chính phủ về kết quả thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội năm 2024, dự kiến kế hoạch năm 2025, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng vẫn khó khăn.

Doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt với khó khăn về thanh khoản, dòng tiền. Cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khi phân khúc bình dân khan hiếm. Đối với việc phát triển nhà ở xã hội, hiện đang diễn ra tình trạng người có nhu cầu không thể mua do thủ tục phức tạp và tình trạng đầu cơ, chênh giá rất lớn giữa giá bán chủ đầu tư đăng ký với Nhà nước và giá bán thực tế trên thị trường. Có tình trạng đối tượng mua, bán, cho thuê nhà ở xã hội không phải là công nhân, người lao động, người có nhu cầu thực đối với loại hình nhà ở này.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ thanh tra toàn diện việc phát triển nhà ở xã hội những năm qua để có giải pháp, có biện pháp mạnh với vi phạm. Bên cạnh đó còn tái diễn tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, tác động tiêu cực đến mặt bằng giá và thị trường nhà ở.

Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cũng cho thấy tình trạng lũng đoạn, thổi giá, tạo sóng, đầu cơ đất đai đẩy giá đất lên cao khiến cho việc mua bán hầu như chỉ diễn ra trong giới đầu cơ. Trong khi đó, người dân, doanh nghiệp khó tiếp cận vì giá đất cao, vượt khả năng chi trả. Thực trạng này sẽ để lại hậu quả xấu, ảnh hưởng tới phát triển kinh tế-xã hội, đã đến lúc cần xác định đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của xã hội, thay vì là hàng hóa mua đi bán lại kiếm lời, để có giải pháp xử lý triệt để.

Theo GS, TS Hoàng Văn Cường, có nhiều yếu tố tích cực tác động đến thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đó là tăng trưởng GDP được dự báo đạt khoảng 7% năm 2024, tốc độ đô thị hóa nhanh khiến cầu bất động sản dự báo tiếp tục tăng; khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc thủ tục thời gian qua khi nhiều luật mới được thực thi; các địa phương tập trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó tạo không gian phát triển mới…

Bên cạnh xử lý những điểm nghẽn pháp lý, việc giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn trên thị trường bất động sản hiện nay là rất cần thiết. Trong đó, giảm lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra cầu mới và sự cân bằng trên thị trường. Nguồn tài chính này không thể trông chờ vào ngân hàng thương mại mà có thể đến từ Ngân hàng Chính sách xã hội, trái phiếu bất động sản và hình thức người mua trả trước (mua nhà ở hình thành trong tương lai). Bên cạnh đó, quỹ tín thác sẽ mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.