Khó kỳ vọng tăng mạnh, cơ hội đầu tư vào cổ phiếu bất động sản còn phân hóa

Đây là nhận định của ông Trần Trung Kiên - Chuyên viên phân tích ngành bất động sản, Khối phân tích, Công ty Chứng khoán VNDIRECT khi trao đổi với phóng viên về triển vọng cổ phiếu ngành bất động sản từ nay tới cuối năm.

*PV: Dù là nhóm ngành nhận sự hỗ trợ về chính sách pháp lý, tuy nhiên, cổ phiếu ngành bất động sản vẫn là một trong các nhóm gây thất vọng trong nửa đầu năm 2024. Ông có đánh giá gì và liệu có kỳ vọng gì về triển vọng nhóm này từ nay tới cuối năm?

Ông Trần Trung Kiên Chúng tôi cho rằng, cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc các luật mới liên quan tới thị trường bất động sản đi vào cuộc sống và phát huy hiệu lực, từ đó ảnh hưởng tích cực lên tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.

Ông Trần Trung Kiên: Thị trường chứng khoán trong nước từ đầu năm tới nay trải qua nhiều biến động nhưng vẫn đang duy trì xu thế tăng trung hạn. Nhiều nhóm ngành cũng đã dành được sự quan tâm của dòng tiền nhờ triển vọng vĩ mô và kết quả kinh doanh tích cực.

Riêng đối với nhóm cổ phiếu ngành bất động sản, nhìn chung chưa nhận được sự quan tâm nhiều của dòng tiền trong nửa đầu năm. Theo đó, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có một xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như là: NVL, DXG, DIG, CEO…

Tuy nhiên, một số cổ phiếu của các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt để giữ được biên lợi nhuận tích cực trong giai đoạn sắp tới… vẫn giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index.

Một phần nguyên nhân tác động đến diễn biến giá của các cổ phiếu ngành bất động sản là do kết quả kinh doanh của nhóm này thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý nhà đầu tư.

Trong nửa cuối năm, chúng tôi kỳ vọng tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản tăng tốc, do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng. Chẳng hạn, một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Khang Điền (The Privia)…

*PV: Các luật liên quan tới thị trường bất động sản đã được rút ngắn thời gian có hiệu lực và nhiều ý kiến cho rằng sẽ tác động tích cực tới cổ phiếu ngành này. Liệu rằng, yếu tố này sẽ tác động tích cực các doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn cuối năm, thưa ông?

Ông Trần Trung Kiên: Chúng tôi cho rằng, cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc các luật mới liên quan tới thị trường bất động sản đi vào cuộc sống và phát huy hiệu lực, từ đó ảnh hưởng tích cực lên tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán.

Do các luật mới, nên chúng tôi cho rằng, trước mắt sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong đó, một số địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới (với rủi ro giá đất tăng cao so với giá đang áp dụng để phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường), sẽ tạo thêm áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và khiến giá nhà khó hạ nhiệt. Mặt khác, các quy định có lợi hơn cho người mua nhà như yêu cầu chủ đầu tư không được thu tiền cọc quá 5%, việc mở rộng phạm vi về quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài... sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.

Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu bất động sản còn phân hóa. Ảnh: Minh họa.

Tuy vậy, nhìn chung, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm bất động sản trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét khi thị trường chứng kiến tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp được cải thiện.

Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành bất động sản sẽ phân hóa, những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua (thể hiện qua doanh số bán trước – presales); cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này.

*PV: Nếu nhìn về cơ hội cụ thể, ông đánh giá dạng cổ phiếu nào trong ngành bất động sản đang có lợi thế?

Ông Trần Trung Kiên: Chúng tôi cho rằng, nhưng doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc. Các dự án của các doanh nghiệp này sẽ có khả năng bán hàng tốt nhờ vào vị trí đắc địa và sự uy tín trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nhờ vậy sẽ mang lại nguồn thu lớn với biên lợi nhuận tốt cho doanh nghiệp trong các năm sắp tới với kế hoạch phát triển dự án vững chắc.

Đối với các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính, cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán vì các quy định của luật ngày càng chặt chẽ.

Chúng tôi cho rằng, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các khía cạnh liên quan tới sức khỏe tài chính và khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý của các dự án đang triển khai để có được sự lựa chọn doanh nghiệp bất động sản phù hợp cho quyết định đầu tư của mình.

*PV: Xin cảm ơn ông!